Modernisiertes ZFH mit 3 Wohneinheiten Ausbaureserve im Dachgeschoss erzielbare Miete 30.700 EUR + NK

Objektbeschreibung

Modernisiertes Zweifamilienhaus mit 3 Wohneinheiten und Ausbaureserve für eine 4. Wohnung im Dachgeschoss mit 2 Garagen + PKW-Stellplätze u. 867 m² Grundstück als Kapitalanlage oder Mehrgenerationenhaus oder zum Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

Zum Verkauf steht ein modernisiertes Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 190 m² + Nutzfläche + Ausbaureserve + Dachgeschoss. Das Gebäude 1978 wurde auf einem ca. 867 m² großen Grundstück (Bodenrichtwert laut Boris NRW 390 EUR je m² für Bauland) in guter Lage und massiver Bauweise voll unterkellert errichtet. Der Keller wurde zu Wohnzwecken ausgebaut, die entstandene ca. 60 m² große Wohnung verfügt über 2 Zimmer, Küche, Diele und Badezimmer. Die Wohnung verfügt über Fliesenfußböden und Laminat. Sie wird durch die Eigentümerfamilie genutzt. Die angesetzte Miete beläuft sich auf 300 EUR zuzüglich Nebenkosten. Eine Genehmigung für den Ausbau muss noch eingeholt werden. Die private Nutzung ist ggf. auch Genehmigung möglich. Im Erdgeschoss befindet sich eine ca. 95 m² große 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Diele, Badezimmer, Kaminofen, Terrasse und Abstellraum. Die Fußböden dieser Wohnung sind gefliest, ein Raum ist mit einem PVC-Fußboden ausgestattet. Diese Wohnung steht zur Zeit leer. Der Mietwert für die große Wohnung bei Neuvermietung liegt bei mindestens 900 EUR zuzüglich Nebenkosten. Im ersten Obergeschoss befindet sich ebenfalls eine ca. 95 m² große Vierzimmerwohnung mit Küche, Diele, Balkon, Badezimmer (mit Wanne) und Gäste-WC. Die Wohnung verfügt über Laminatfußböden. Die Wohnung ist derzeit für 660 EUR zuzüglich Nebenkosten vermietet. Die Miete ist längere Zeit nicht angepasst worden und könnte gemäß Kappungsgrenze in Lohmar (15%) auf 759 EUR zzgl. Nebenkosten angehoben werden. Im Dachgeschoss wurde eine vierte Wohnung geplant und der Dachausbau inklusive Dachgaube wurde dementsprechend inklusive Dämmung vorbereitet. Hier könnte eine moderne, ca. 60 m² große Wohnung mit einem Mietwert in Höhe von 600 EUR entstehen - zzgl. Nebenkosten. Bei Vollvermietung des Gebäudes - inklusive Mietanpassung und Fertigstellung der Wohnung im Dachgeschoss wäre eine Jahresmiete inkl. der 2 Garagen in Höhe von ca. 30.720 EUR zzgl. Nebenkosten erzielbar. Wobei die Mietanpassung für die Wohnung im ersten Obergeschoss nach drei Jahren ein weiteres Mal erfolgen könnte. Somit könnten gegebenenfalls mittelfristig knapp 32.000 EUR zuzüglich Nebenkosten erzielt werden. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass bei Fremdvermietungen eine entsprechende Baugenehmigung einzuholen ist. Die Rendite der Mieteinnahmen des Gebäudes liegt ohne Ausbau des Dachgeschosses derzeit bei ca. 4,5 % mit dem Faktor aus der Jahresmiete entsprechend bei ca. 22 (wenn man die Neuvermietung im Erdgeschoss einbezieht). Bei der Nutzung als Vierfamilienhaus könnten 6,4% Rendite erzielt werden (Faktor 15,6). Die vier PKW-Stellplätze sind in der Berechnung nicht berücksichtigt worden. Das Haus wurde in den letzten Jahren teilweise modernisiert. 2022 wurde eine neue Gasheizung eingebaut, die Wohnungen verfügen über Durchlauferhitzer. Die Kunststofffenster wurden 2012 erneuert, die Fenster im Dachgeschoss wurden 2022 eingebaut. Das Badezimmer im Erdgeschoss wurde 2019 erneuert. Die Wohnung im Kellergeschoss ist entsprechend modern, das Badezimmer in dieser Wohnung wurde 2005 erneuert. Im Obergeschoss wurde das Badezimmer 2010 erneuert. Das Treppenhaus und die Flure verfügen über Marmor-Fußböden. Das Dach wurde im Zuge der Ausbauvorbereitungen für eine Dachgeschosswohnung entsprechend gut gedämmt. Außerdem wurden die Türen in den Wohnungen erneuert.