Solide Kapitalanlage mit eingebautem Wertzuwachs – Modernisierte 3-Zimmer-Wohnung in Sankt Augustin

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht eine absolute Vorzeige-Kapitalanlage im Rhein-Sieg-Kreis: Diese gepflegte 3-Zimmer-Etagenwohnung im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses (20 Parteien) in Sankt Augustin-Mülldorf kombiniert solide Erträge mit einem herausragenden Substanzwert und einer exzellenten, transparenten Kostenstruktur.

Das Besondere für Sie als Investor: Die Wohnung wurde vollständig und fachmännisch kernsaniert. Im Zuge dieser umfassenden Arbeiten wurden nicht nur die Oberflächen modernisiert, sondern die gesamte Wohnung auf ein zeitgemäßes, gehobenes Niveau gehoben. Hierzu zählen unter anderem ein komplett erneuertes, modernes Badezimmer, ein separates Gäste-WC, neue Innentüren, hochwertige Bodenbeläge sowie perfekt ausgeführte Maler- und Renovierungsarbeiten. Auch eine moderne Einbauküche wurde im Rahmen der Sanierung passgenau installiert und ist bereits im Kaufpreis enthalten.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Keinerlei Sanierungsstau oder versteckte Kosten in der Sondereigentumseinheit. Direkt am Haus befindet sich eine Grünanlage mit einem Spielplatz.

Umfang der Sanierungen in den letzten Jahren:

• Isolierglasfenster
• Laminatfußböden
• Badezimmer mit Wanne
• Separates WC
• Einbauküche installiert
• Türen und Türzargen
• Wände tapeziert

Die Wohnung ist seit dem 01.07.2025 an verlässliche Mieter vermietet. Ein weiteres Highlight ist der vertraglich vereinbarte Staffelmietvertrag, der Ihnen eine eingebaute Wertsteigerung und absolute Planungssicherheit garantiert: Die Kaltmiete erhöht sich stufenweise von aktuell 980,00 EUR auf 1.100,00 EUR monatlich im Jahr 2030.

Ausstattung und Highlights auf einen Blick:

• Zustand: Fachmännisch und vollumfänglich kernsaniert – Erstklassiger, neuwertiger Zustand im Innenbereich.
• Fläche und Raumaufteilung: Ca. 84,94 m² (gemäß offizieller Wohnflächenberechnung nach DIN 283), verteilt auf ein großzügiges Wohnzimmer, zwei helle Schlafzimmer, Küche, modernes Wannenbad, separates Gäste-WC, praktische Abstellkammer und einen gemütlichen Balkon/Loggia.
• Küche: Hochwertige Einbauküche im Kaufpreis enthalten.
• Extras: Eigener Kellerraum, doppelt verglaste Fenster.
• Parken: Öffentliche Parkmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Umgebung.
• Energie: Verbrauchsausweis liegt vor (Energieeffizienzklasse E, wesentlicher Energieträger Erdgas LL).

Der Verkauf erfolgt im bestehenden, ungekündigten Mietverhältnis. Bitte beachten Sie, dass das Gebäude über keinen Aufzug verfügt.

Finanzielle Kennzahlen für Investoren (Wirtschaftsplan 2026):

• Aktuelle Kaltmiete: 980,00 EUR / Monat
• Planbare Ziel-Kaltmiete (ab 2030): 1.100,00 EUR / Monat
• Betriebskostenvorauszahlung (Mieter): 250,00 EUR / Monat (Warmmiete aktuell: 1.230,00 EUR)
• Monatliches Hausgeld: 352,00 EUR / Monat (inklusive Instandhaltungsrücklage)
• Umlagefähige Kosten (laut Wirtschaftsplan 2026): 2.977,81 EUR / Jahr (entspricht ca. 248,15 EUR / Monat)
• Nicht umlagefähiger Anteil (Eigentümerlast): Nur ca. 103,85 EUR / Monat
• Bruttomietrendite (Ist / Soll): 5,47 % (aktuell) | 6,14 % (ab 2030)

Attraktiver Vermögensaufbau:
Durch den niedrigen nicht-umlagefähigen Anteil und die Staffelmiete decken die Mieteinnahmen bereits im Ist-Zustand fast die gesamte Zins- und Tilgungslast einer üblichen Bankfinanzierung. Ab 2030 wirft das Objekt durch die vertraglich fixierte Mietsteigerung einen direkten, positiven monatlichen Cashflow-Überschuss ab.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Gerne lassen wir Ihnen das vollständige Exposé sowie die vollständigen Objekt- und Wirtschaftsunterlagen zukommen. Vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin für diese krisensichere Renditeimmobilie.